2012年03月09日

係数でご説明します

こんばんは、埼玉swallowsです。




今回の大量退去の内訳をして背景を




お知らせしたいと思います。




あなたはこの退去をどう考えますか?




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swallowsの保有物件4棟38戸は単身者向け




の1R、1Kが多いのでファミリー物件に比べて




出入りが多いのです。




ですからその分、利回りの良い物件で無いと




退去に伴う経費が発生して返済に苦労してしまいます。


◆お部屋の内訳

1R⇒17戸
1K⇒10戸
2DK⇒10戸
3DK⇒1戸




上記の様に単身者向けのお部屋が1R+1K




を合計すると27戸で全体の71%を占めます。




ですのでswallowsとしては入退去が多いと言う事




は織り込み済み。巷では単身世帯の入居期間は4年




という話もあり、swallowsも厳しめに見るとその




位なのかなと思っています。




そうすると27戸は毎年約7(6.8)戸のペースで退去




があると考えられます。




2DKのお部屋ですがいわゆる「鰻の寝床」形式なので




振り分け式ではありません。




ですのでこちらのお部屋には結構、単身でお住まいの




方も多いです。




次は入居人数で数字を出してみます。




◆住人数別の内訳(9月の満室時)

1人住まい⇒29戸(この内9戸が退去)
2人住まい⇒7戸 (この内3戸が退去)
3人住まい⇒2戸 (この内2戸が退去)




上記を見ると退去のメインである単身者が9戸




退去。率にして31%ですから3年に1度入れ替わる




ペースですので想定より入居期間が短かった事に




なりますね。




そして2人住まい、3人住まいの方の退去も多いのですが




この内2戸は新築建て替えの為の短期入居という事を




差し引かねばなりませんね。





いずれにしても単身者にしても複数人でお住まいの方も




入居期間が短かったのです。





因みに昨年の入居率は1日ごとの日割りで計算して




下記の数字でした。




90.9%ぴかぴか(新しい)




地方、築古物件の多い数字としては良いのでは




ないかと思っています。




計算式は38戸×365日=13870稼働日




実際の入居(稼働)日数は12608日




12608日÷13870日=90.9%




去年の前半はまだスーパーゼロ戦クンの入居率が




悪かったのですが後半、かなり入居者が増えたので




良かったなと思っています。




今年はどうなるか?




日々の努力が実を結ぶと信じて頑張ろう〜っと^^




最後にポチっとお願いします。

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posted by 埼玉swallows at 03:00| 埼玉 ☔| Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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