2016年01月02日

正月早々、リフォームの事ばかり考える

おはようございます。埼玉swallowsです。


昨日はのんびりと西新井大師に初詣に行って来ました。


ヤンキーが多いと毎年感じますが気のせいかな?


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◆12月の入居実績

1棟目横須賀 5/5 (満室)
2棟目小山  10/10 (満室)
3棟目相模原 10/11 (退去予告1)
4棟目七尾  10/12(退去予告1)
5棟目七尾  6/6 (満室・退去予告1)
6棟目小松  6/8   

合計 47/52 稼動率90.4%


Swallowsは正月早々(本当は年末から)リフォーム


の事ばかり考えていました。


それは現状、既に空室率が5戸・10%になっていて更に


退去予告・退去見込みを含めると10戸以上・空室率も


20%以上に成りそうな気配が有るからなんですorz


ALL築20年軽くオーバー物件を抱えるスワローズ


は空室になったらルームクリーニングだけで貸し出せたら


ラッキー。5〜10年住んで居た方の退去はリフォーム


が必要な場合が多いです。


なのでお部屋毎にリフォームを考えていると時間が


足りないので洋室の場合はこのパターン。


和室の場合はこのパターンなどと基本パターンが有って


後は現状のお部屋に合わせて調整して行きます。


そんな事を考えながら今日のブログは更新されます。。


先ずは横須賀アパートから。


ここは引き続き動きなし。


手間が掛からないのがこの物件の良い所。


築27年だけど出入りが少ないと言うのは


有難いです。


マジで入退去の数だけなら新築よりも優れている


かも知れませんよ。


2棟目の小山市アパート。


こちらも満室なのでお部屋のリフォームは無いのですが


大規模修繕に入ります。


予定では今月中旬〜下旬に掛けて外壁塗装が始まります。


本当はあと2〜3年後にやろうと思っていたのですが


階段鉄部の見積りをお願いしたら激熱な見積り結果が


出てきたのでこれは頼まないと損!と思いお願いしました。


友達の紹介と言う事も有ったのですが、どうやら近くで


塗装している現場が有った様で足場をそのままスライドして


貸していただけるので激安になりました。


しかも支払いは金利手数料なしの24回払いも可能姉妹


なのでウッシッシですよ。ホントにw


来週、現場で色決めなど最終打合せをしてきます。


3棟目の相模原マンション。


こちらは例のビッグ社のキッチンパネルの張替が1月5日


に施工されます。


先ずはこれで1部屋完了。


そしてもう一部屋はキッチンパネルは大丈夫なのですが


壁紙・床を張り替えます。


こちらの作業は1月6日から。


10年以上リフォームしていない部屋だったので


賃料を大幅に上げて募集して見たいと思います。


4棟目は石川県七尾市のゼロ戦クン。


買った当初は築18年でしたがそれから月日は経ち


現在築24年。


設備も古くなってきました。。。


空室と退去予告・見込み含めて6室の空きがほぼ確定


するので設備を更新したいと思います。


特に1部屋は流し台が痛んでいる+破損もあるので


リフォームするよりは新品に交換した方が効果は


高いと判断して流し台・ガス台・吊戸棚を入れ替える事に


しました。


そしてキッチンの水栓金具を2ハンドルから1レバー


タイプに変更。


お風呂の2ハンドルのシャワー水栓をサーモスタッド


タイプに入れ替えます。


大量退去なので思い切って設備更新をして他のアパートに


競争して勝たないといけません。


ただでさえ狭小3点ユニットで風呂トイレ別物件と競合


しているのでこれ位はやらないと家賃の値下げ合戦では


ツマラナイですからね(´_ゝ`)


5棟目の七尾市の雷電クン。


こちらは1室退去予告あり。


築30年選手です。


ここも古ぼけた流し台・ガス台


を使っているので入れ替えします。


去年、同様に流し台を入れ替えたら速攻で入居決まり


ました。


やはり女性目線ではいままでの古ぼけた流し台は


ウケていなかったのだなと感じましたよ。



6棟目の小松市紫電クン。


この部屋も1つは壁紙・床の張替。洗面台交換、ウォシュレット


新設です。


快適なお部屋にする準備は整い始めています。


完全満室返り咲きを狙って活動中ですの。


でもリフォーム代金が相当発生しますので本当は


あまり手を付けたくない公庫様の無担保枠を使わせて


頂こうかな。


リフォーム。金掛かるな〜{(-_-)}


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posted by 埼玉swallows at 15:08| 埼玉 ☔| Comment(0) | 入居状況 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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