昨日はのんびりと西新井大師に初詣に行って来ました。
ヤンキーが多いと毎年感じますが気のせいかな？
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◆１２月の入居実績
１棟目横須賀 ５/５ （満室）
２棟目小山 １０/１０ （満室）
３棟目相模原 １０/１１ （退去予告１）
４棟目七尾 １０/１２（退去予告１）
５棟目七尾 ６／６ （満室・退去予告１）
６棟目小松 ６／８
合計 ４７／５２ 稼動率９０．４％
Swallowsは正月早々（本当は年末から）リフォーム
の事ばかり考えていました。
それは現状、既に空室率が５戸・１０％になっていて更に
退去予告・退去見込みを含めると１０戸以上・空室率も
２０％以上に成りそうな気配が有るからなんですorz
ＡＬＬ築２０年軽くオーバー物件を抱えるスワローズ
は空室になったらルームクリーニングだけで貸し出せたら
ラッキー。５〜１０年住んで居た方の退去はリフォーム
が必要な場合が多いです。
なのでお部屋毎にリフォームを考えていると時間が
足りないので洋室の場合はこのパターン。
和室の場合はこのパターンなどと基本パターンが有って
後は現状のお部屋に合わせて調整して行きます。
そんな事を考えながら今日のブログは更新されます。。
先ずは横須賀アパートから。
ここは引き続き動きなし。
手間が掛からないのがこの物件の良い所。
築２７年だけど出入りが少ないと言うのは
有難いです。
マジで入退去の数だけなら新築よりも優れている
かも知れませんよ。
２棟目の小山市アパート。
こちらも満室なのでお部屋のリフォームは無いのですが
大規模修繕に入ります。
予定では今月中旬〜下旬に掛けて外壁塗装が始まります。
本当はあと２〜３年後にやろうと思っていたのですが
階段鉄部の見積りをお願いしたら激熱な見積り結果が
出てきたのでこれは頼まないと損！と思いお願いしました。
友達の紹介と言う事も有ったのですが、どうやら近くで
塗装している現場が有った様で足場をそのままスライドして
貸していただけるので激安になりました。
しかも支払いは金利手数料なしの２４回払いも可能姉妹
なのでウッシッシですよ。ホントにｗ
来週、現場で色決めなど最終打合せをしてきます。
３棟目の相模原マンション。
こちらは例のビッグ社のキッチンパネルの張替が１月５日
に施工されます。
先ずはこれで１部屋完了。
そしてもう一部屋はキッチンパネルは大丈夫なのですが
壁紙・床を張り替えます。
こちらの作業は１月６日から。
１０年以上リフォームしていない部屋だったので
賃料を大幅に上げて募集して見たいと思います。
４棟目は石川県七尾市のゼロ戦クン。
買った当初は築１８年でしたがそれから月日は経ち
現在築２４年。
設備も古くなってきました。。。
空室と退去予告・見込み含めて６室の空きがほぼ確定
するので設備を更新したいと思います。
特に１部屋は流し台が痛んでいる＋破損もあるので
リフォームするよりは新品に交換した方が効果は
高いと判断して流し台・ガス台・吊戸棚を入れ替える事に
しました。
そしてキッチンの水栓金具を２ハンドルから１レバー
タイプに変更。
お風呂の２ハンドルのシャワー水栓をサーモスタッド
タイプに入れ替えます。
大量退去なので思い切って設備更新をして他のアパートに
競争して勝たないといけません。
ただでさえ狭小３点ユニットで風呂トイレ別物件と競合
しているのでこれ位はやらないと家賃の値下げ合戦では
ツマラナイですからね(´_ゝ｀)
５棟目の七尾市の雷電クン。
こちらは１室退去予告あり。
築３０年選手です。
ここも古ぼけた流し台・ガス台
を使っているので入れ替えします。
去年、同様に流し台を入れ替えたら速攻で入居決まり
ました。
やはり女性目線ではいままでの古ぼけた流し台は
ウケていなかったのだなと感じましたよ。
６棟目の小松市紫電クン。
この部屋も１つは壁紙・床の張替。洗面台交換、ウォシュレット
新設です。
快適なお部屋にする準備は整い始めています。
完全満室返り咲きを狙って活動中ですの。
でもリフォーム代金が相当発生しますので本当は
あまり手を付けたくない公庫様の無担保枠を使わせて
頂こうかな。
リフォーム。金掛かるな〜{(-_-)}
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