ただいま、埼玉RC物件の１部屋を全体的にリフォームしようとしております。
以前、管理会社経由でリフォーム業者から出て来た見積りが１室全部で
200万円と言うお話は以前のブログにも書きましたっけ？(うる覚え😅）
スワローズとしては全体的なリフォームとしても200万円は高いだろ！
と思い何回も見積書をチェックしました。
でも、パッと見では「結構安いな！」って言う項目も有って、それに
騙されてしまう大家さんは意外と多いんじゃないかなと思いました。
例えば。
ルームクリーニングが30000円なんですよ！
この部屋2LDKなのに！
多分相場的には50000〜60000円はしそうです。
30000円のルームクリーニング料金はリフォームの仕事欲しさの釣り料金ですね！！
他は壁紙は1000円／平米です。
これは首都圏なら相場程度？割と安め？そんな印象です(地方だと
もっと高い所沢山あります！）
なのでルームクリーニングと壁紙など割と定価でインターネットで
調べられるリフォームについては割安料金が見積りの中に入っています。
でもネットとかでは分からない見積りは物凄く高い金額になっているのです！！
例えば室内木部の塗装。
これは窓枠だったり木の巾木だったり室内扉の枠とか。
こう言うのはネットでは中々調べられませんから。
因みにこの室内の木部塗装は見積りが27万円だったのです(驚）
多分、アパート経営が分からないお婆さん👵だとこの金額で発注してしまいそうです。。。
スワローズの見立てでは塗装職人さんなら１〜２日あれば出来そうな作業料だし、
特殊な色、塗料を使っている訳じゃないから５〜７万円位かなと感じました。
なのでいつも頼んでいる多能工さんに見積って貰ったら「３万円でどうですか？」
って言われたので一応芝居として腕を組みながら少し眉間に皺を寄せて
「３万円ですかぁ〜。う〜ん(ちょっと間を置いて）。それじゃそれでお願いします！！」
と言ったら多能工さんも喜んでいました笑笑
スワローズの想像よりは安かったですが、やはり工数を考えたらこの位ですね。
それが２７万円の見積りって舐め過ぎでしょ！！
因みにですが先週、北海道で同じ塗装見積りを頼んだら１室5万円でした。
やっぱりそんな位だよなぁと思ったと同時に掛かる工数と職人さんの日当を考えたら
多分相場なんだと思いました。
自分の見積りも結構良い線行ってるなー！とちょっと自信持ちましたよ👌
あと、驚いたのがお風呂のリフォーム。
◆浴室リフォーム
コーキング 6000円
折戸交換 90000円
サーモ水栓交換 43000円
フィルム貼全面 100000円
パッキン 22000円
パネル継目処理 42000円
浴室照明 10000円
換気扇交換 30000円
その他 2500円
合計 345500円
３４万円有ったら、あともう少し足せばユニットバスごと新品に交換出来ますよね！
この見積りメッチャ高い！
しかもこの見積りは「浴室」として纏められた訳では無くて項目毎に
バラバラで見積りされているのです。
例えばフィルム貼り10万円は他の室内のフィルム貼りと合わせて「フィルム施工」
の項目に入っていたり、浴室照明と換気扇交換は「電気工事」の項目に入っていたりなんです。
だからそれぞれ別々の項目に分かれているのを「浴室リフォーム」として纏めると
３４万円もするのです！
メチャクチャ高いですわ！！
この見積りは内装屋さんから来ているのですが電気工事や塗装工事なんかは
内装屋さんから発注されるだろうから当然、内装屋さんのフィーが入るだろうし、管理会社の
フィーも入るでしょう。
色んな所を経由すると結局、こんなに高くなってしまいます！
なのでスワローズは基本的には個別に職人さん達に直接発注してマージンが
入らない様にしています。
その方が職人さんの取り分も増えるし間接費もカット出来るからコストとしては
抑えられますからね👌
但し、工程管理は自分でやらないと行けないので手間は掛かります。
僕はもう専業大家なのでその位やる時間はあるしやらなきゃいけないでしょうね。
またステージが変われば別ですけど。
多分、200戸、300戸も抱えていたら違う発注方法なんでしょうけど今はまだ
そんなにありませんからねぇ😆
と言う事で今は管理会社経由で来た見積りを徹底検証しています。
多分、お風呂はユニット毎入れ替えるつもりです。
その辺のお話はまたお知らせ出来ればと思っています😇
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木部塗装の料金の30000円は1日の仕事に対する報酬でしょうか。
2ＬＤＫですと最低2日はかかりそうですが。
今回の工程としては養生しなくて良い所が多いので２日は掛からないと思います。１〜1.5日位かな？って感じですね。因みに金額は塗装屋さんの希望価格だったので私は少し考えたふりしてから「それじゃ、その金額で！」とお伝えしました☺️