http://saitamaswallows.seesaa.net/ 　損切りから始まったアパマン経営！　現在５棟４４室を自主管理＆管理委託しながら運営中。　地方と首都圏への投資を続け、最近は地方投資の魅力に　ハマりつつあります＾＾　 ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 　損切りから始まったアパマン経営！ 　現在５棟４４室を自主管理＆管理委託しながら運営中。 　地方と首都圏への投資を続け、最近は地方投資の魅力に 　ハマりつつあります＾＾ 　 埼玉swallows no http://saitamaswallows.seesaa.net/article/270967281.html Tue, 22 May 2012 01:07:43 +0900 こんばんは、埼玉swallowsです。前回の続きです。先ずはポチっと！不動産投資 ブログランキングへ帰りの電車を無くして土曜日は途方に暮れていました。仕方ないので七尾市内を初めて歩いてぶらぶらしていました。その時に思ったのが「お腹が漁港の方に行ってみよう！」という事でした。◆港◆近くの鮮魚店（激安です！）◆更に近くの居酒屋。鮮度抜群！地方の不動産投資。大変な事もタマにはありますが、順調に運営できればメチャ楽しいです。サラリーマンを卒業した暁には都会と地方のダブルライフをしてみ..



前回の続きです。




先ずはポチっと！


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帰りの電車を無くして土曜日は途方に暮れて




いました。




仕方ないので七尾市内を初めて歩いてぶらぶら




していました。




その時に思ったのが「お腹が漁港の方に行ってみよう！」




という事でした。

◆港



◆近くの鮮魚店（激安です！）



◆更に近くの居酒屋。鮮度抜群！






地方の不動産投資。




大変な事もタマにはありますが、順調に運営できれば




メチャ楽しいです。サラリーマンを卒業した暁には都会と




地方のダブルライフをしてみたくもなります。




そしてこんな旅路も満喫する事が出来ます。




最後にポチっとお願いします。

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]]> 日記 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/270656374.html Sat, 19 May 2012 18:03:48 +0900 こんにちは、埼玉スワローズです。ただいま、石川県七尾市に来ています。夕方５時で管理会社さんとの打合せを終えて帰ろうと思いネットで検索すると埼玉へ帰りの予定が翌日に(^_^;)もう、帰りの列車がありません。今夜はもう、家に帰れません。また、北陸にお世話になってきます。。。Iphoneから投稿
ただいま、石川県七尾市に来ています。

夕方５時で管理会社さんとの打合せを

終えて帰ろうと思いネットで検索すると

埼玉へ帰りの予定が翌日に(^_^;)

もう、帰りの列車がありません。

今夜はもう、家に帰れません。

また、北陸にお世話になってきます。。。

Iphoneから投稿 ]]> 日記 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/270462568.html Thu, 17 May 2012 23:46:38 +0900 こんばんは、埼玉swallowsです。swallowsの６棟目への道！クライマックスです！！そのせいか、昨日は普段よりアクセスが２倍くらいになっていました＼(◎o◎)／！先ずはポチっとするべし！不動産投資 ブログランキングへ今回の買い付けはswallowsは残念ながら２番手。１番手の動向が気になります。１番手は関東の投資家さんという情報は得ております。その方は融資特約をつけての申し込みでした。swallowsはその期日までに何とか融資結果を貰うべく商工中金をフォローしていまし..



swallowsの６棟目への道！クライマックスです！！




そのせいか、昨日は普段よりアクセスが２倍くらい




になっていました＼(◎o◎)／！




先ずはポチっとするべし！


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今回の買い付けはswallowsは残念ながら２番手。




１番手の動向が気になります。




１番手は関東の投資家さんという情報は得ております。




その方は融資特約をつけての申し込みでした。




swallowsはその期日までに何とか融資結果を貰うべく




商工中金をフォローしていましたし、１番手の方の




融資を注目していました。




そして、その融資特約が切れる（失効する）日の夕方




４時に不動産会社さんに電話をした。




ス「１番手の方の状況はどうですか？もう、売れて




　　しまいましたか？」




なぜ、こんなにもswallowsは気に成っているかと言うと




２０世帯以上のＲＣ物件でこの物件が購入できると




キャッシュフローが相当増える（もちろん入居者を




増やさなければならないような空室多数の物件ですが）




からです。




そして不動産会社の担当者は言いました。




担「swallowsさん、１番手の方は・・・・」




ポチっとしてお待ちください＼(^o^)／


不動産投資 ブログランキングへ ]]> 商工中金 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/270144768.html Tue, 15 May 2012 23:41:18 +0900 こんばんは、埼玉swallowsです。最近は珍しくサラリーマン業が忙しく更新が滞ってしまいました（汗）不動産投資 ブログランキングへ前回からの続きです。商工中金の融資課長さんの発言が後ろ向きでこのままの会話のペースでは融資は不可能！と判断したswallowsはピンチ打開の為に逆襲に出たのです。ス「課長さん！賃貸経営っていうのは人口が多ければ良い　　ってもんじゃないんですよ！！！　　いくら人が多くてもそれ以上に　　　　物件が乱立していたら競争が激化して経費が沢山かかる　　　　ん..



最近は珍しくサラリーマン業が忙しく更新が滞って




しまいました（汗）


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前回からの続きです。




商工中金の融資課長さんの発言が後ろ向きでこのままの




会話のペースでは融資は不可能！と判断したswallows




はピンチ打開の為に逆襲に出たのです。




ス「課長さん！賃貸経営っていうのは人口が多ければ良い




　　ってもんじゃないんですよ！！！




　　いくら人が多くてもそれ以上に
　　



　　物件が乱立していたら競争が激化して経費が沢山かかる
　　



　　んです。僕のこの資料を見てください。物件のあるエリアは
　　



　　空室率が○○％なんですよ。これは全国平均の１８．9％より
　　



　　良いのですよ！しかし貴社の支店のあるＸＸ市はＺＺ％で
　　



　　空室率が高いのです。全体的には今回の物件のあるエリア
　　



　　は競争も緩くて賃貸経営には需給バランスは保たれている
　　



　　のです！」




僕の熱い語りかけに課長と主任は真剣に聞き入ってくれています。




ス「競争が激しいと大家同士がお客さんの取り合いをしますから




　　広告費が嵩んだりとか、家賃が他の都市より相当安くなったり




　　します！」




課「そう言えば、私が転勤で住んでいた福岡では確かにフリー




　　レントが多くありました。うんうん。」




ス「そうなんです。フリーレントや広告費も多く掛かってきます。




　　そういった経費が今回のエリアはあまりかからないエリア




　　なのです。」




そしてswallowsの説明を聞きながらswallowsの経歴書に目を




通していた課長さんがswallowsがサラリーマンである事に




気がついた様でした。




驚いた様な表情をしながら




課「社長さんはお勤めをしながら




賃貸経営をしているのですか～！！」




商工中金でもサラリーマン大家さんはポイントが高い様です（笑）




しかも、いつの間にか社長扱いをしてくれています（笑）




であれば、最初からそう言っていれば良かった！




ス「ええ。賃貸経営をしながらサラリーマンをやっています。




　　２本の収入の柱（サラリーマンと賃貸経営）を持ちながら




　　不動産賃貸業の規模を拡大している所なんです。」




形勢がswallows有利に動き出し雰囲気も良い感じになって




きました。そして




課「そうですか～。融資の方は前向きに取り組んでみます！！」




　　と言って後ろ向きだった時とは表情もかなり違って本気に




　　なってくれている感じです。




ＧＷ前のこのやりとりですが本日（５月１６日）には早ければ




結果がでそうです。




１番手の動向もきになる所です。




結果は如何に！！




皆さん、応援ポチお願い致しますぅ～orz


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]]> 商工中金 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/269440733.html Fri, 11 May 2012 01:00:00 +0900 こんばんは、埼玉swallowsです。先ずはポチッとお願いします！！不動産投資 ブログランキングへ商工中金での面接はＧＷ前に行ってきました。当日は資料を作り込んでいたので会社（勤め先）は急遽、お休みしました。不動産投資家としては当然の行動ですね（笑）当日は月末の夕方１６：３０から面談でした。電話でアポイントを取っていた方は課長さんであと、主任さんも出席され２名で対応頂きました。最初、軽くご挨拶をして、「この場に来たのは先輩経営者のＯさんからの紹介で来ました！」と伝え一応、アド..



先ずはポチッとお願いします！！


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商工中金での面接はＧＷ前に行ってきました。




当日は資料を作り込んでいたので会社（勤め先）は急遽、




お休みしました。




不動産投資家としては当然の行動ですね（笑）




当日は月末の夕方１６：３０から面談でした。




電話でアポイントを取っていた方は課長さんであと、主任さん




も出席され２名で対応頂きました。




最初、軽くご挨拶をして、「この場に来たのは先輩経営者の




Ｏさんからの紹介で来ました！」と伝え一応、アドバンテージは




取れたかなと１stステップを超えた感触を得ました（笑）




Ｏさん有難うございました！




そして早速、融資依頼の話へと移りました。




swallowsの経歴書、保有物件の運用状況（稼働状況）、今回の




物件概要、資産一覧表、返済シュミレーション表、




マーケットリサーチを順を追って説明して行きました。




swallowsの経営スタイルとしては破綻した物件を安く仕入れて




高収益で回すという事をアピールしご理解頂きました。




その辺を説明しながら今回の物件概要を説明していくと




課長さん、主任さんのトーンが下がってきました。




課「築古ですね～、う～ん。厳しいですね～。。」




ス「築古ではありますが耐用年数はまだ十分に残っています！」




課「給排水の痛みが酷かったら大変ですよ！！」




ス「知人の物件で同程度の築年数ではまだまだ大丈夫な




　　様です！！！」




この辺は腰が引け気味の課長さんとイケイケのswallowsの




会話の応酬が行われています。でも、銀行側が貸し出し




したくない範疇の物件なのかな？とは感じていました。




ちょっとマズイかなと（汗）




そして物件所在地の話になった時でした。課長さんの顔が




一層渋くなってきたのです！




課「○○（所在地名）ですか～。せめて商工中金の支店のある




　　ＸＸ市なら目も行き届くのですが。。。ＸＸ市なら人口




　　も多いのですがねぇ。。。」




さっきから後ろ向きの発言ばかりしている課長にswallowsは




苛立ちを隠せず、ついに反撃を開始したのです！！！！




ス「課長さん、賃貸経営っていうのは人が多ければ良いって




　　もんじゃ無いんですよ！！！」




　　つづく


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]]> 商工中金 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/269294555.html Thu, 10 May 2012 01:00:00 +0900 こんばんは、埼玉swallowsです。いよいよ戦いの始まりです（きりっ）！先ずは応援からお願いします不動産投資 ブログランキングへついに行ってきました商工中金へ！いま、買い付けを入れている物件は（場所はまだ秘密です^^;）縁もゆかりも無い遠方の土地ゆえ、自ずと借りれる可能性のある金融機関は狭まってきます。そこで頼りになってくるのが全国にネットワークのある政府系の銀行です。それは商工中金であり日本政策金融公庫（以下：公庫）です。公庫は借り入れ実績はありますが無担保融資枠が残り僅..


いよいよ戦いの始まりです（きりっ）！




先ずは応援からお願いします


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ついに行ってきました商工中金へ！




いま、買い付けを入れている物件は（場所はまだ秘密です^^;）縁もゆかりも




無い遠方の土地ゆえ、自ずと借りれる可能性のある




金融機関は狭まってきます。




そこで頼りになってくるのが全国にネットワークのある




政府系の銀行です。




それは商工中金であり日本政策金融公庫（以下：公庫）です。




公庫は借り入れ実績はありますが無担保融資枠が残り




僅か。ですので不動産担保設定が前提で融資依頼と




なりますが今日は割愛します。




本日の話題は商工中金の面談を中継したいと思います。




実は、私はあまり商工中金は知らなくて投資家けーちゃん




の「商工中金完全マニュアル」の存在を知ってそれで




購入して融資依頼をした次第です。




その商工中金完全マニュアルは読んでおいて良かった




と思いました。




最初、同じ政府系という事で手続きの進み方も公庫と同じかな？




と考えていましたので対策が打てました。




というのも公庫は融資依頼をして、申込書と資料を送ってから




面談になるのですが商工中金はいきなり資料をもって来て下さい




＝併せて面接（驚）！！となるからです。




マニュアルを読んでいなかったらただ単に、資料だけ




持って行けば良いと思って面接のシュミレーションはして




いなかったと思うと今回のマニュアルは本当に買って




良かったなと思いましたね。




（決してけーちゃんのサクラではありません（笑））




つづく

ポチっとしてくれたら直ぐに続きを書きます！


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]]> 商工中金 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/268794442.html Mon, 07 May 2012 00:17:29 +0900 こんばんは、埼玉swallowsです。ＧＷも終わってしまいましたが気持ちを切り替えて通常モードに入りたいと思います。先ずはポチっとお願いします。不動産投資 ブログランキングへ◆４月の入居実績１棟目横須賀　５/５　満室２棟目小山　　８/１０　３棟目相模原　１０．5/１１　（４/２６退去）４棟目七尾　　１１．5/１２　（４／２１入居）５棟目　　　　１／６合計　３６／４４　稼動率８１．8％１棟目の横須賀アパート。今月も満室をキープ。相変わらず手間の掛からない優良クンです。利回りはそ..



ＧＷも終わってしまいましたが気持ちを




切り替えて通常モードに入りたいと思います。




先ずはポチっとお願いします。


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◆４月の入居実績

１棟目横須賀　５/５　満室
２棟目小山　　８/１０　
３棟目相模原　１０．5/１１　（４/２６退去）
４棟目七尾　　１１．5/１２　（４／２１入居）
５棟目　　　　１／６

合計　３６／４４　稼動率８１．8％


１棟目の横須賀アパート。




今月も満室をキープ。相変わらず手間の掛から




ない優良クンです。




利回りはそれほど高くありませんが支出が少ないので




満足しています。売却もしないと思います。




長期ホールド物件です。




２棟目の栃木県小山市アパート。



出入りが最も多かったアパート。それでも




１０室中、２室の空室であればまだ良い方かな




と思っています。




最近は問い合わせも少なくなってきているので




管理会社さんとも打ち合わせをしたい所。




立地があまり良くない物件だけにパワーを入れないと




いけませんね！



３棟目の相模原は３月の時点で３室空室に見舞われ




ましたが何とか満室で４月を迎えました。




しかし４月２６日で退去となりましたので気を取り




直して募集活動に力を入れたいと思います。




仲介会社さんに連絡を入れると転勤や退職等で営業マン




も入れ替わっている様なので物件ＰＲを兼ねて




訪問したほうが良さそうです。




何だかんだ言っても顔の見えるオーナーとそうでない




オーナーでは営業マンにとってやりやすさに差が出て




来るでしょうからね。



４棟目のスーパーゼロ戦クン。




４月末に一旦満室になりましたが１室、こちらから




解約を要請して５月から空室が発生しております。




何故かというとそのお部屋は近隣の病院へ研修する




専門学生の為にマンスリー契約用に確保していた




お部屋なのですが当初の予定より利用月数が少なかった




ので契約の解除を申し出たのです。




先方もその返の事情があるのですんなりと契約解除に




応じてくれました。




これで、普通の入居者さんが付いてくれると更なる




収益アップとなりますので貪欲に頑張りたいですね。




今月より登場しました５棟目。




「スーパー雷電クン」と命名しました！




こちらもゼロ戦くん同様、小ぶりで高利回りという事で




戦闘機から引用して命名しました。




ところで、こちらのスーパー雷電クンもゼロ戦くん




同様、スタートは空室率が高いです。と言うよりも




１室の入居しかありません（^^；




いわゆる破綻した物件ですね（汗）




だからこそ、安く買えた訳で伸び代が多い分、頑張り甲斐




もあります！




現在、テコ入れ中ですので早いところ、稼働率を高めていきたい




と思っています。




今月はスーパー雷電クンの空室率が響いて全体の入居率




は８１％と成ってしまいましたが来月のご報告では変化が



ある事を祈っていますorz





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]]> 入居状況 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/268371537.html Fri, 04 May 2012 01:38:57 +0900 こんばんは、埼玉スワローズです。今日も七尾から実況生中継です。本日もリフォーム三昧です。壁紙を貼ったり、床材を運び込んだり。(施工するのは職人さんですが)色々と物件に手間を掛けています。お金を掛けて、労働力をかけているとくすんでいた物件が蘇ってくるのを実感出来ます。壁紙を貼っているとその部分だけは真新しくなりますので興奮気味に「おお～、新築だ！新築！！」と叫ぶとセイボウさん、ひろ※さん、関口クンは爆笑(^^)この勢いを持って仲介業者さんに行くと自信を持って紹介出来ます！まあ、..



今日も七尾から実況生中継です。




本日もリフォーム三昧です。




壁紙を貼ったり、床材を運び込んだり。




(施工するのは職人さんですが)




色々と物件に手間を掛けています。




お金を掛けて、労働力をかけている




とくすんでいた物件が蘇ってくる




のを実感出来ます。




壁紙を貼っているとその部分だけは




真新しくなりますので興奮気味に




「おお～、新築だ！新築！！」と




叫ぶとセイボウさん、ひろ※さん、




関口クンは爆笑(^^)




この勢いを持って仲介業者さんに




行くと自信を持って紹介出来ます！




まあ、一種の自己満足かもしれません




が相手にはビンビンと伝わるはずです




から、それはそれで良しとします。




お部屋を作った後は入居を待ちつつも




他の所に力を入れなければ！




忙しいけど楽しいGWを過ごして




います。




続きはポチしてお待ち下さい～＼(^o^)／

]]> 日記 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/268234599.html Thu, 03 May 2012 00:48:50 +0900 こんばんは、埼玉スワローズです。スワローズはGW前半は那須で遊んでいました。一日空けて昨日からスーパーゼロ戦君のある七尾市にやってきました。10日ほど前にも物件お披露目会をしたばかりですが、今回はリフォーム練習会で東京からひろ※さん、関口クン(仮名)、金沢からセイボウさんが参加してくれました。初日は色々とやる事が雑多で壁紙を剥がしたりリフォーム材料をホームセンターに調達しに行ったりしていました。今回のスワローズの七尾への主な訪問目的は投資家目線での細かい所のチェック、業者様と..



スワローズはGW前半は那須で遊んで




いました。




一日空けて昨日からスーパーゼロ戦君




のある七尾市にやってきました。




10日ほど前にも物件お披露目会を




したばかりですが、今回はリフォーム




練習会で東京からひろ※さん、関口



クン(仮名)、金沢からセイボウさんが




参加してくれました。




初日は色々とやる事が雑多で壁紙を




剥がしたりリフォーム材料をホーム




センターに調達しに行ったりして




いました。




今回のスワローズの七尾への主な




訪問目的は投資家目線での細かい所




のチェック、業者様との打合せ




です。




具体的に細かい所とは？何かと言うと




シーリングライトの高さが低すぎないか？




とか、コンセントプレートが時代




遅れの物が付いていないか？とか




物件の清掃はキチンと行われて




いるか？などなど細部のチェックを




しています。




スワローズとしては結構と言うか




かなり大切な部分。



こう言った細かい所はお客さんに




敏感に伝わる所だと思っています。




明日はリフォームします。




またね(^-^)/

ポチお願いします！

]]> 日記 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/267587533.html Sun, 29 Apr 2012 01:12:19 +0900 こんばんは、埼玉swallowsです。ＧＷ２日目になりましたが皆さん如何がお過ごしでしょうか？ポチットすると何か良い事有りますよ！既に１週間前のお話です（汗）ここの所、商工中金対策や５号物件（スーパー雷電クンと命名ｗ）の再生リフォームの打ち合わせやらでブログへのアップが遅れています。。。詳しくはtarget="_blank">ひろ＊さんのブログをご参照下さい。サンデー毎日倶楽部の存在は知っていましたがまさか参加するとは思っていませんでした。今回は関東からは関東札幌大家会..



ＧＷ２日目になりましたが皆さん如何が




お過ごしでしょうか？




ポチットすると何か良い事有りますよ！






既に１週間前のお話です（汗）




ここの所、商工中金対策や５号物件（スーパー雷電クン




と命名ｗ）の再生リフォームの打ち合わせやらで




ブログへのアップが遅れています。。。




詳しくはひろ＊さんのブログをご参照




下さい。




サンデー毎日倶楽部の存在は知っていましたが




まさか参加するとは思っていませんでした。




今回は関東からは関東札幌大家会の方々が参加。




総帥のNORI5215さん、会長のひろ＊さん




大阪からお越しのＡさんに何故かswallowsも参戦




させて頂きました。




（これは札幌に物件を買えという無言のプレッシャー




　だったのでしょうか（笑）




まず、第一部は狼旅団さんの「たまには一人でしゃべらせてよ




セミナーｗ」という事で４時間一人でしゃべりっぱなし




でしたｗ




セミナーの冒頭では何故かしょぼくれんのゴッドアイテム




が配られて布教活動が始まりました（笑）









これを受け取ったら強制的にしょくれん加入なの（笑）？




まあ、帝都板橋は子供のころ育った所なので馴染みの




ある場所ではありますがｗ




話は戻りますがセミナーの内容。




さすが業者目線からの不動産投資家としてどうやったら




いい物件を引き寄せられるのか？！等のお話は大変参考に




なりました。




密度の濃い内容でレジュメも頂いたのでこれからも活用




していきたいテキストでした！




途中で主催者の吉川英一



さんとご挨拶させて頂きとても




腰の低い感じのいい方で嬉しかったです！




わくわくリッチさん




はブログと本物ではかなり印象が違ったですねｗ




わくわくさんには色々とブログでもご紹介して頂いて




いましたのでお会いできて良かったです。




そしてセミナー終了後は「狂乱の宴」と呼ばれる




懇親会ですｗ











いや～、こんなに豪華な舟盛りは初めてです。




さすが漁港の町、ブリの名産地の氷見ですな！




そして皆さんと懇親を深めているとレディーガガ




の音楽が流れてきて幹事のＷＩＺさんから




素敵なご紹介が始まりましたｗｗｗ




そう、北陸のアイドルフンドシ王子こと「フン様」の




「フンドシの舞」が始まりましたｗｗｗ




噂に聞いておりましたフン様の舞、最高のパフォーマンス




でしたｗｗｗ




えっ、フンドシが途中から無かったって？（笑）




ゲフンゲフン。




まあ、その辺は襖から仲居さんたちが覗いて大喜びして




いたので良いのではないでしょうかｗ




その後、狂乱の宴やステージは１１時で終了。その後は




別室で２次会が始まり１人、２人と意識を失っていく




中でswallowsも３時頃まで粘りましたがあえなく撃沈。




北陸初日は幕を閉じました。




サンデー毎日倶楽部の皆さん、参加させて頂き本当に




有難うございました！




そして幹事のＷＩＺさん達もお疲れ様でした！




最後にポチッとお願いします！



]]> 日記 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/267044612.html Thu, 26 Apr 2012 15:53:12 +0900 こんにちは、埼玉swallowsです。あまりブログ更新していないのにランキングが上昇中です！これもサンデー毎日倶楽部参加して皆さんにブログで取り上げて貰った効果ですね。ここを押すと更に上昇しますよ！昨日は仕事から帰ってきて、明日金曜日の商工中金の面談への資料作りとリフォーム関係の連絡を片付けていました。商工中金対策は投資家けーちゃんの「商工中金対策レポート」を読みながら要点を取り込みます。しかし、明日の夕方までには資料が間に合わなさそうなので明日のサラリーマン業は急遽体調不良..



あまりブログ更新していないのにランキングが上昇中です！




これもサンデー毎日倶楽部参加して皆さんにブログで取り上げて




貰った効果ですね。




ここを押すと更に上昇しますよ！





昨日は仕事から帰ってきて、明日金曜日の商工中金の面談




への資料作りとリフォーム関係の連絡を片付けていました。




商工中金対策は投資家けーちゃんの「商工中金対策レポート」




を読みながら要点を取り込みます。




しかし、明日の夕方までには資料が間に合わなさそうなので





明日のサラリーマン業は急遽体調不良で休みにする予定（笑）





今晩もシコシコと資料を作りこみますｗ





問題はswallowsは現在２番手であること。





今まで、何件も買い付けが入っては融資が付かず売れ残って





います。１番手も融資ずっこけてくれ！！！





そして得意の？大幅指値が通って激安で買える事を祈っています。





もちろん、商工中金と平行して日本政策金融公庫にも融資は





依頼している所です。





スーパーゼロ戦クンとスーパー雷電クン（５棟目の物件）も共同





担保に出す予定です。





言わば、swallowsも総力戦に入ったという事ですなｗ





６棟目も物件的には非常に面白いです。早く吉報を皆さんに





お届けしたいと思っておりヤスorz





最後に気合を入れてお帰りください！



]]> 日記 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/266790264.html Wed, 25 Apr 2012 15:12:01 +0900 こんにちは、埼玉swallowsです。最近はブログ更新が滞っていますね。本当はサンデー毎日倶楽部in氷見のお話も書きたいのですが、その件は後日に。現在は次の物件取得の為、商工中金との面談に向けて全力投球で資料作成中。２７日（金）夕方から面談なので気合入りまくっています！今回の物件だけは本当に欲しいのです！！（まあ、毎回そんな風に思ったりしていますが今回は特別なのです！）ですから金曜日夕方の面談までに資料作成が間に合わなさそうであれば会社を休む覚悟ですｗ私にとって会社とはそんな..



最近はブログ更新が滞っていますね。




本当はサンデー毎日倶楽部in氷見のお話も




書きたいのですが、その件は後日に。




現在は次の物件取得の為、商工中金との面談に向けて




全力投球で資料作成中。




２７日（金）夕方から面談なので気合入りまくっています！




今回の物件だけは本当に欲しいのです！！（まあ、毎回




そんな風に思ったりしていますが今回は特別なのです！）




ですから金曜日夕方の面談までに資料作成が間に




合わなさそうであれば会社を休む覚悟ですｗ




私にとって会社とはそんな存在。ですから資料は作り込みます。




そんな合間にも５号物件のリフォーム打ち合わせ（電話にて）




が有ったり、明日は仕事帰りに相模原の退去立会いが




あったり、結構スケジュールパンパンです～　はぁ～パンパン（意味不明）




先ずは商工中金の面談に向け全力投球じゃぁ～




応援ポチッとお願いしますorz






]]> 商工中金 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/265748829.html Fri, 20 Apr 2012 14:35:38 +0900 こんにちは、埼玉swallowsです。今日は最近の活動をお知らせします。先ずはポチッとお願いします。最近は連日、リフォーム関連、次の物件の融資関連でブログ更新出来ていませんでした。でもリフォームの方は漸く業者さん選定が終わり内装業者、電気工事業者、水道設備、大工さんが決定。後は玄関ドア交換するのでアルミ建具業者さんです。設備業者さんとリフォーム内容を電話で打ち合わせした時のお話。なまりが酷くて何を言っているのか？聞き取りずらいし内容が判らない（笑）その度に、「はっ？」とか「す..



今日は最近の活動をお知らせします。




先ずはポチッとお願いします。






最近は連日、リフォーム関連、次の物件の融資関連で




ブログ更新出来ていませんでした。




でもリフォームの方は漸く業者さん選定が終わり




内装業者、電気工事業者、水道設備、大工さんが決定。




後は玄関ドア交換するのでアルミ建具業者さんです。




設備業者さんとリフォーム内容を電話で打ち合わせした



時のお話。




なまりが酷くて何を言っているのか？聞き取りずらいし




内容が判らない（笑）




その度に、「はっ？」とか「すみません、良く判らなかった




のでもう一度言ってください」とか会話が中断されます。。。




取り合えず、リフォーム内容は伝えました。




あと、使用する部品、材料とか細かい所の指定をしている




所です。




こう言った細かい所はswallowsはこだわります。




細かい所でもキチンと品番を指定しておかないとリフォーム




が完了した時に「あれっ？イメージと違うな。。。」といった




事が起きてしまいます。




自分では「明るいイメージでお願いします」といっても業者




さんの受け取り方に寄っては結構雰囲気が違ったりしますから




そんな思いをしたくないから全て品番、型番を指定します。




成るべく現物で確認しますが、現物が無ければカタログやＷＥＢ




で確認します。




サッカーの元日本代表監督の岡田武史氏も言っていましたが




「監督って全体の方向性を決めて後はコーチが細かい所を指導する




イメージを持たれているかもしれませんが逆に細部に拘っています。





走り出しの最後の１蹴りとか、動作の細かい所が大切なのです」




。こんな事をテレビのインタビューで言ってました。




私も不動産賃貸業の経営者として大いに納得する場面でした。




少しずつ、リフォームも前進してきました。




あとは入居付けと６号物件取得への融資面談です。




明日は富山でサンデー毎日クラブへ初参加。




今晩に金沢に移動します。




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]]> 日記 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/265113432.html Tue, 17 Apr 2012 18:30:29 +0900 ブログの更新間隔が空き気味ですね（汗）先ずはポチッとお願いします（汗） 先週の物件引渡し後に現地でリフォームの打ち合わせを実施しました。swallowsはコスト削減の為に工務店さんは通さずに直接、職人さんと打ち合わせをします。そうすれば中間マージン削減できますし、お互いにメリットがありますからね。但し、大工さん、内装職人さん、電気屋さん等の日程アレンジは自分で行わなければならないですから手間は掛かります。（もう、なれましたが）最初はタウンページで職人さんの電話番号を調べてか..



先ずはポチッとお願いします（汗）














先週の物件引渡し後に現地でリフォームの打ち合わせ




を実施しました。




swallowsはコスト削減の為に工務店さんは通さずに




直接、職人さんと打ち合わせをします。




そうすれば中間マージン削減できますし、お互いにメリット




がありますからね。但し、大工さん、内装職人さん、電気屋さん




等の日程アレンジは自分で行わなければならないですから




手間は掛かります。（もう、なれましたが）




最初はタウンページで職人さんの電話番号を調べてから電話をする




のですがかなり警戒される事も多いです（汗）




とある大工さんのお宅に電話をした時には




「どこから家の電話番号を調べたのか？」とか「もっと近くに




大工さんがいるじゃないか」とか言われました（汗）




swallowsとしては地元の人ではないから町名、番地を見た




だけではアパートの近くなのかどうかは判らないので




「判りました。他の大工さんを当たってみます。。。」と引き下がる




事もあります。。。




成るべく近くで引き受けてくれる職人さんを探す為にひたすらタウンページ




で電話番号を見て電話しまくります。




電話をすると大家さんからの電話があまり無いせいか警戒も




されますが珍しがられます。そして埼玉在住でアパートを




購入したんですと言うと「出身がこちらですか？」とも言われますが




縁もゆかりも御座いません（笑）。すると面白がってくれて電話じゃ




判らないから取り合えず、打ち合わせしましょうという事になって




多くの職人さんと打ち合わせを実施。




１つの職種で３名（社）ほどと打ち合わせを行い合い見積もりを取ります。




合い見積もりを職人さんに言う時もありますが最近はあまり言いません。




言わなくても判っていると思いますし、いい値段を提示してくれる人は




必ず現れてくれますから。




現れなかったら、現れるまで合い見積もりを取り続けるだけですが^^;




今日時点で半分くらいの見積もりを入手しました。




結構いい値段なので嬉しいです！




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]]> ５棟目買い付け 埼玉swallows http://saitamaswallows.seesaa.net/article/264523940.html Sat, 14 Apr 2012 23:37:23 +0900 こんばんは、埼玉スワローズです。お陰様で昨日の１３日の金曜日に無事、物件引渡しが完了しました！今回の物件は２DK×６世帯ですのでこれで既存の物件含めると５棟４４室となりました。不動産投資を始める前には想像出来なかった展開ですが１棟、１棟コツコツと増やして来た、割りと地味ですが自分らしい結果だと思っています。もちろん、数を増やすのが目的では無くて不動産のキャッシュフローを増やして楽しい生活、豊かな生活をするのが目的です。自分の取れる範囲でリスクを取りながら運営しています。今回の.. お陰様で昨日の１３日の金曜日に
無事、物件引渡しが完了しました！
今回の物件は２DK×６世帯ですので
これで既存の物件含めると５棟４４室
となりました。
不動産投資を始める前には想像出来なかった
展開ですが１棟、１棟コツコツと増やして
来た、割りと地味ですが自分らしい
結果だと思っています。
もちろん、数を増やすのが目的では
無くて不動産のキャッシュフローを
増やして楽しい生活、豊かな生活
をするのが目的です。
自分の取れる範囲でリスクを取りながら
運営しています。
今回の物件は６戸中、５戸が空室
なので内装屋さん、電気工事業者さま、
水道設備さま９社と打合せを
しました。
キャッシュフローを増やすべく
早くお客さんに入居して貰える様に
物件の再生を行いたいと思って
います。
今回の物件は何処なのか？と思われて
いる方もいらっしゃるとおもいます。
場所なのですが事情があってお知らせ
出来るのが暫く先に成ってしまいますorz
理由は物件の近くにもう１棟、
買い付けを入れたのでまだ公開
したくないからです。
連チャンで６棟目の購入なるか？
５棟目の再生しながら全力投球します！
swallowsの地方物件への投資、
加速中です＼(^o^)／
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